Od stycznia do kwietnia br. Polacy złożyli 200 tys. wniosków o kredyty hipoteczne – wynika z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK). To o jedną trzecią więcej niż przed rokiem, kiedy to odnotowano zawarcie 150 tys. umów. Skąd tak duże zainteresowanie długoterminowymi zobowiązaniami na kilkaset tysięcy złotych w dość niepewnych czasach? Z powodu niskich stóp procentowych.
Stopa referencyjna, która jest punktem wyjścia do oprocentowania produktów kredytowych, ustalona przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP) wynosi obecnie 0,1%. Przekłada się to nie tylko na niskie oprocentowanie kredytów, ale i zbliżone do zera oprocentowanie depozytów. Trudno się więc dziwić, że przy inflacji na poziomie ok. 4% coraz więcej osób wycofuje oszczędności z banków i przeznacza je na zakupy, w tym także nieruchomości, które są postrzegane jako dobra lokata kapitału. Kupno działki, domu czy mieszkania za same tylko oszczędności dla wielu osób jest nieosiągalne, stąd rekordowe zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Mówią o tym nie tylko przytoczone dane BIK, ale i NBP. Wynika z nich, że od stycznia do kwietnia 2021 r. banki udzieliły kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 24,5 mld zł. Rekordowy był kwiecień, kiedy to odnotowano podpisanie umów na kwotę 7,18 mld zł. Jest to najwyższy wynik od 2014 r. kiedy to NBP zaczął publikować tego typu dane.
Spirala cen
Zwiększone zainteresowanie nieruchomościami oznacza przyspieszony wzrost ich cen, co skłania kolejne osoby do zakupów, bo wkrótce będzie jeszcze drożej. Jeszcze większy popyt oznacza jeszcze szybsze tempo wzrostu cen i nie widać końca tego procesu, wydaje się, że rośnie bańka cenowa, która może wywołać wiele kłopotów, gdy wzrosną stopy procentowe. A że tak się stanie jest pewne. Pytanie brzmi tylko kiedy? Wbrew deklaracjom prezesa NBP, że nie dojdzie do tego w czasie obecnej kadencji RPP, która kończy się latem 2022 r., Rada może być zmuszona do podjęcia działań wcześniej, gdyż niebezpiecznie rośnie inflacja.
Wyższe raty
Główny analityk firmy Expander Advisors na zlecenie Business Insider Polska przeprowadził symulację, o ile wzrosną raty zawieranych dziś kredytów hipotecznych, przy różnej skali podwyżek stóp procentowych. Symulację przygotowano dla zobowiązania na 25 lat opiewającego na kwotę 300 tys. zł i założeniu, że w okresie jego spłaty nie zmieni się marża bankowa. Dziś oprocentowanie takiego modelowego kredytu hipotecznego wynosi 2,83%, a comiesięczna rata 1396 zł.
Podwyżka stóp procentowych o 0,25 p.p. nie przyniesie odczuwalnych zmian, rata wzrośnie zaledwie o ok. 40 zł/miesiąc. Jeśli jednak stopy procentowe wzrosną o 1,5 p.p., czyli wrócą do poziomu sprzed pandemii, to rata podskoczy do 1639 zł. Dodatkowy wydatek ponad 240 zł miesięcznie może nie wygląda strasznie, ale warto sobie uświadomić, że to blisko 3000 zł w skali roku, co odpowiada ponad 2 dodatkowym obecnym ratom.
Jeszcze większe wrażenie robi spojrzenie na wysokość rat, gdyby była konieczność podniesienia stóp procentowych na wyższy poziom. Nie jest to wcale nierealne, bo odbicie gospodarcze po pandemii koronawirusa, wszelkie programy socjalne zapowiadane przez rząd (w tym dopłaty do kredytów mieszkaniowych), a także przewidywany napływ środków unijnych z programu odbudowy, będą sprzyjały tendencjom inflacyjnym.
Według obliczeń analityka Expandera, wzrost stóp procentowych o 2,5 p.p., czyli powrót do poziomu sprzed 7 lat, oznaczałby ratę w wysokości 1812 zł, a wejście na poziom sprzed 10 lat (wzrost o 4,5 p.p.) wywindowałby comiesięczną płatność do 2184 zł, czyli kredytobiorca musiałby co miesiąc wydać blisko 800 zł więcej, a w skali roku dodatkowy wydatek wyniósłby ok. 9500 zł. Co prawda pewną rekompensatą byłby zapewne równoczesny wzrost wynagrodzeń, ale trzeba pamiętać, że inflacja zmuszająca do działania RPP, miałaby wpływ na każdą dziedzinę życia, rosłyby ceny wszelkich artykułów i usług.
Wskazana ostrożność
Perspektywa wzrostu cen mieszkań jest realna i pokusa kupowania, póki jeszcze jest tanio, jest w pełni zrozumiała. Trzeba jednak pamiętać, że nie można zaciągać kredytów, których comiesięczna rata stanowi maksimum naszych możliwości. Bezwzględnie trzeba ograniczyć swoje aspiracje i zostawić margines finansowego bezpieczeństwa, by wyższa rata nie zrujnowała domowego budżetu, nie oznaczała obniżenia poziomu życia czy, w skrajnym przypadku, nie prowadziła do kłopotów ze spłatą zobowiązania.
