Rosnące w związku z wysoką inflacją raty kredytów hipotecznych sprawiły, że powróciła dyskusja o zasadach udzielania tego typu kredytów: jak wiele powinno być ich ze stałym oprocentowaniem?, kiedy i na jakich zasadach kredytobiorca może spłacić takie zobowiązanie przedterminowo? oraz jaką opłatę z tego tytułu mógłby otrzymać bank? Od odpowiedzi na te niezwykle ważne pytania może zależeć rozwój rynku hipotecznego w Polsce.
W większości krajów rozwiniętych przeważają kredyty hipoteczne ze stałą procentową. W Polsce ich udział wynosi zaledwie ok. 5%. Trudno się temu dziwić, skoro banki mają je w ofercie dopiero od lipca 2021 r. i to po stoczeniu o to przez Komisję Nadzoru Finansowego twardego boju. Zainteresowaniu stałym oprocentowaniem nie sprzyjały w ostatnich latach rekordowo niskie stopy procentowe. Dziś, gdy raty kredytów rosną po kolejnych podwyżkach stóp procentowych dokonywanych przez Radę Polityki Pieniężnej, niejeden kredytobiorca żałuje, że nie zdecydował się na kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem.
O zasadach udzielania kredytów hipotecznych dyskutowano podczas debaty „Nowy kształt rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce”, którą poprowadził Mikołaj Kunica, redaktor naczelny Business Insider Polska. Odbyła się ona podczas Europejskiego Kongresu Finansowego.
Czy warto promować kredyty ze stałym oprocentowaniem?
Uczestnicy dyskusji – bankowcy, ekonomiści i przedstawiciele nadzoru finansowego – mieli bardzo odmienne poglądy dotyczące zasadności promowania kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem w obecnej sytuacji. Z jednej strony były głosy, że nie powinno się tego robić, gdyż najwyższa od kilkunastu lat inflacja za jakiś czas zacznie spadać, a wraz z nią także stopy procentowe. Wówczas klienci, którzy mieliby ustalone wysokie oprocentowanie swoich zobowiązań, narzekaliby na banki, czuliby się oszukani, gdyż wiele osób nadal nie rozumie reguł rządzących rynkiem finansowym.
Były jednak także głosy, by właśnie teraz uświadamiać obecnych i potencjalnych kredytobiorców, że stałe oprocentowanie daje komfort stałych rat. Owszem, raz może się to okazać korzystniejsze dla banku, ale innym razem „wygranym” będzie kredytobiorca. W pewnym sensie kredyt ze stałym oprocentowaniem to rodzaj ubezpieczenia, które zawieramy nie mając pewności, czy z niego skorzystamy. Przekonywanie do tego w czasie malejących kosztów pozyskania pieniądze będzie znacznie trudniejsze.
Konieczne ustalenie opłat za przedterminową spłatę
Zgodzono się, że trzeba dążyć do tego, by udział zobowiązań ze stałym oprocentowaniem był coraz większy. Sposobem na zwiększenie zainteresowania nimi mogłoby być m.in. jasne ustalenie reguł na jakich klient może refinansować kredyt w przypadku spadku stóp procentowych. Ustalenie ich ośmieliłoby też banki do promowania hipotek ze stałym oprocentowaniem, gdyż zniknąłby problem obaw, że pobieranie w związku z tym opłat może zostać zakwestionowane przez organy nadzorujące rynek finansowy. Takie opłaty są konieczne, gdyż kredytodawcy są zobowiązani do utrzymywania zabezpieczeń wynikających z ryzyka stałej stopy procentowej.
Był też głos, że w przypadku zaciągania zobowiązania na własne cele mieszkaniowe, na pierwsze mieszkanie, powinien być udzielany tylko kredyt ze stałym oprocentowaniem. Inny z dyskutantów mówił, że należy celować w hipoteki o 10-letnim okresie stałej stopy procentowej, przy którym bank mógłby zabezpieczyć dużą część ryzyka wcześniejszej spłaty, gdyby przy podpisywaniu umowy klient dodatkowo zapłacił ok. 4 proc. wartości nominalnej zobowiązania, która to opłata nigdy nie byłaby zwracana.
Zmiana postawy banków
Przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego wyraził zadowolenie ze zmiany postawy banków, bo – jak przypomniał – gdy w 2018 r. obejmował posadę i pracowano nad wprowadzeniem do Rekomendacji S obowiązku oferowania kredytów hipotecznych z okresowo stałą stopą oprocentowania, to opór kredytodawców przed tym rozwiązaniem był bardzo duży. Zdaniem Jacka Jastrzębskiego najlepsze momenty na promowanie stałej stopy zostały przegapione, nie należy tego bowiem robić ani przy rekordowo niskich ani wysokich stopach procentowych.
Szef nadzoru finansowego apelował, aby od dyskusji przejść do szukania merytorycznych rozwiązań, rozwiązywania zidentyfikowanych problemów. Powiedział, że rozmawiał na temat zasad wcześniejszej spłaty kredytów hipotecznych z prezesem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i został zapewniony o woli współpracy tej instytucji.
Konieczne jasne reguły
Z dyskusji wynikało, że kredytodawcy rozumieją potrzebę zmian, są gotowi do ich wprowadzania, ale oczekują stabilnych rozwiązań prawnych. Dało się odczuć, że bankowcy boją się różnego rodzaju pomysłów polityków wprowadzanych doraźnie tylko po to, by przypodobać się kredytobiorcom, traktowania branży finansowej jako tej, która tylko czyha, by łupić swoich klientów i osiągać ponadprzeciętne zyski.
