Trzeci kwartał 2023 roku przyniósł dynamiczny wzrost liczby kredytów hipotecznych. W tym okresie banki udzieliły blisko 41 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 32,3% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Jeszcze bardziej imponujący jest wzrost w ujęciu wartościowym – o ponad 40%, co przełożyło się na zobowiązania na łączną kwotę 15,8 mld zł.
Wysoka inflacja, na którą wszyscy narzekamy ma wpływ nie tylko na ceny, mniejszą siłę nabywczą naszych pieniędzy, ale i zdolność kredytową. Obliczając ją, banki uwzględniają bowiem rosnące koszty utrzymania , szacują zdolność do spłacenia kredytu w kontekście rozwoju sytuacji gospodarczej. W II połowie 2022 roku i na początku roku bieżącego musiały też brać pod uwagę zalecenia Komisji Nadzoru Finansowego, by zakładać większy bufor bezpieczeństwa związany z możliwym wzrostem cen.
Niższa zdolność kredytowa
W efekcie we wspomnianym okresie zdolność kredytowa niemal wszystkich zainteresowanych zakupem nieruchomości znacząco spadła a na dodatek galopujące ceny mieszkań sprawiły, że za kwotę, którą banki były skłonne były pożyczyć trudno było kupić coś interesującego. Do podejmowania decyzji o zakupie mieszkania, pomimo wysokich kosztów kredytu, skłaniał szybki wzrost cen oraz drastycznie kurczący się zasób dostępnych na rynku mieszkań.
Sytuacja zaczęła się zmieniać w tym roku, gdy KNF poluzowała swoje wytyczne, a ponadto zaczął funkcjonować rządowy program Bezpieczny Kredyt 2%. Choć jego działanie jest dla wielu osób dobrodziejstwem, pozwala im myśleć o kupnie mieszkania czy domu, to wykreowany w ten sposób popyt, przy niewielkiej podaży, przyczynił się do kolejnego skokowego wzrostu cen nieruchomości.
Wyniki III kwartału 2023 r. są porównywalne z tymi osiągniętymi w pierwszej połowie ubiegłego roku, a więc okresie poprzedzającym głęboki kryzys z przełomu lat 2022 i 2023. Duży w tym udział wspomnianego programu rządowego. W ciągu trzech pierwszych miesięcy jego funkcjonowania potencjalni beneficjenci złożyli do banków ponad 50 tysięcy wniosków o kredyt, których efektem było podpisanie około 15 tysięcy umów kredytowych.
Rośnie wysokość kredytów
Bardziej liberalne podejście do obliczania zdolności kredytowej przełożyło się na wysokość zaciąganych zobowiązań. Średnia wartość udzielonego kredytu w III kwartale 2023 wyniosła 387 980 zł, co oznacza, że była o niemal 6% wyższa od odnotowanej w poprzednim kwartale. Jest to najwyższa wartość w historii rynku kredytów hipotecznych w Polsce.
Dodajmy, że średnia wartość kredytu udzielanego w ramach programu rządowego sięga 400 tys. zł.
Poza uruchomieniem rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, na ożywienie rynku kredytowego wpłynęła również decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która we wrześniu br. po raz pierwszy obniżyła podstawowe stopy procentowe NBP. Co jeszcze ważniejsze, spadł też wskaźnik WIBOR 3M, który jest podstawą ustalania warunków wielu kredytów; z maksymalnego poziomu 7,59% w listopadzie 2022 r. do 5,72% na koniec analizowanego okresu.
W III kwartale 2023 r., w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku, zawarto o 19,5 tys. więcej umów kredytowych, a ich wartość była wyższa o 8,835 mld zł.
Ubywa kredytobiorców
Mimo znacznego wzrostu liczby udzielonych kredytów, utrzymuje się tendencja spadku liczby kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polskie banki. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce na koniec III kwartału 2023 r. wyniosła 2,3 mln i opiewały one na łączną kwotę 482,6 mld zł. Oznacza to spadek o ponad 10% (nominalnie o 256,9 tys. kredytów) w porównaniu do stanu na koniec rekordowego 2021 roku. Wynika to z faktu, że Polacy kończą spłacać więcej kredytów, niż zaciągają nowych.
Więcej inwestycji, ale wyższe ceny
Dynamicznie rosnąca w III kwartale br. akcja kredytowa wywołała wzrost aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym (przede wszystkim sektora deweloperskiego), którzy w tym okresie rozpoczęli budowę ponad 32 tys. mieszkań, a więc o 31% więcej niż kwartał wcześniej. Oznacza to powrót do poziomu zbliżonego do notowanego w latach 2018-2019.
Trzeci kwartał bieżącego roku przyniósł dynamiczne wzrosty cen mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Największy wzrost średniej ceny transakcyjnej zanotowano w III kwartale 2023 r. w Poznaniu, o 9,3%. Nieco niższe we Wrocławiu (8,9%) i Krakowie (8,1%). Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wyniosła niemal 13 tys. zł i była wyższa niż kwartał wcześniej o 7,9%.
Na rynku najmu trzeci kwartał 2023 r. przyniósł sezonowy wzrost popytu (głównie za sprawą studentów), ale przybyło również ofert mieszkań do wynajęcia. W rezultacie zmiany wysokości czynszów w większości miast były niewielkie.
Dane na podstawie raportu AMRON-SARFiN 3/2023
