Prezes UOKiK wszczął postępowania wyjaśniające dotyczące praktyk oraz zapisów wzorców umów o kredyt hipoteczny stosowanych w 17 bankach. Sprawdza, czy i jak rozliczają się one z konsumentami, którzy przed terminem spłacą w całości lub nadpłacą kredyt hipoteczny oraz, czy kredytodawcy bezpodstawnie odmawiają konsumentom zwrotu opłat z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, mimo że sami żądają od konsumenta rekompensaty, gdy spłaci on zobowiązanie przed terminem.
Każdy kredytobiorca ma nie tylko obowiązki, z których najważniejszym jest terminowe regulowanie rat, ale także przysługują mu pewne prawa. Jest wśród nich możliwość nadpłacenia kredytu i zakończenie korzystanie z pieniędzy kredytodawcy wcześniej niż to zapisano w umowie. W takiej sytuacji bank niezwłocznie powinien się z nim rozliczyć według metody liniowej z pobranych opłat, m.in. prowizji, marży, kosztów pośrednictwa. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nieustannie zwraca na ten fakt uwagę kredytodawcom. W przypadku kredytów konsumenckich uznali oni wytyczne Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej i zalecenia Prezesa UOKiK. Z kredytami hipotecznymi niestety bywa jeszcze różnie.
Podstawa prawna
Możliwość wcześniejszej spłaty lub nadpłaty kredytu hipotecznego wynika z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, który mówi: „Konsument ma prawo w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny”.
Kolejny jej artykuł mówi o obowiązku rozliczenia się przez kredytodawcę z konsumentem: „W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”.
Zasada ta dotyczy umów zawartych po 21 lipca 2017 r. W przypadku kredytów hipotecznych zaciągniętych wcześniej kwestię przedterminowej spłaty regulują umowy kredytowe.
Metoda liniowa rozliczeń
Zgodnie ze stanowiskiem Prezesa UOKiK, bank powinien rozliczyć się z kredytobiorcą według metody liniowej m.in. z pobranej prowizji, marży, kosztów pośrednictwa czy przygotowania umowy. Jest to metoda najbardziej zrozumiała dla konsumentów, przejrzysta i sprawiedliwa, łatwa do zastosowania, ale też najlepiej oddaje równowagę stron umowy kredytowej, jak również zapewnia transparentność oraz niepodatność na manipulację w zakresie struktury rat kredytowych.
Metoda liniowa polega na tym, że instytucja finansowa dzieli wszystkie koszty przez liczbę dni, w których miała obowiązywać umowa. Wynik mnoży przez liczbę dni, o które skrócono okres kredytowania. Obliczoną w ten sposób kwotę powinna oddać konsumentowi.
W ten sposób banki już rozliczają się z osobami, które spłacą przed terminem kredyt konsumencki. Dostosowały się więc do przepisów ustawy o kredycie konsumenckim, unijnej dyrektywy, wyroku TSUE oraz wytycznych zawartych w stanowisku UOKiK. Ustawa o kredycie hipotecznym w ten sam sposób określa obowiązki kredytodawców, dlatego takie same zasady powinny dotyczyć osób, które zawarły umowy o kredyt hipoteczny.
Prawa kredytobiorcy
Jak wspomnieliśmy, zgodnie z przepisami, kredytobiorca ma prawo w każdym momencie nadpłacić kredyt hipoteczny lub spłacić go w całości. Decydując się na taki krok, trzeba sprawdzić w umowie, czy została w niej jednoznacznie zapisana możliwość pobrania takie działanie rekompensaty.
Dla umów zawartych po 21 lipca 2017 r. dopuszczalność pobrania rekompensaty wynika z art. 40 ustawy o kredycie hipotecznym. Mówi on, że w przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu bank może ją zastrzec i pobrać, jeśli spłata lub nadpłata zobowiązania nastąpi w okresie 36 miesięcy od daty zawarcia umowy. Po tym czasie kredytodawca nie ma już prawa nakładać dodatkowych opłat za dokonywanie nadpłat.
W przypadku zawarcia umów kredytu hipotecznego o stałym lub okresowo stałym oprocentowaniu, bank może zastrzec rekompensatę w całym okresie, kiedy oprocentowanie jest stałe lub okresowo stałe. Jeśli zapis o możliwości pobrania rekompensaty w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu nie znalazł się w umowie kredytowej, to kredytodawca nie może jej pobierać.
Warto wiedzieć
Proporcjonalny zwrot opłat przysługuje kredytobiorcy, gdy nadpłacając część kredytu, wybierze opcję skrócenia okresu kredytowania. Gdyby bank odmówił rozliczenia się z opłat i prowizji w związku z wcześniejszą spłatą kredytu należy zawiadomić UOKiK (np. pisząc na adres uokik@uokik.gov.pl) lub skorzystać z bezpłatnej pomocy Rzecznika Finansowego.
Bank nie ma prawa odmówić kredytobiorcy zwrotu części pobranych opłat, jeśli spłata kredytu nastąpiła przed terminem określonym w umowie. Co więcej, powinien takiego rozliczenia dokonać z własnej inicjatywy niezwłocznie po uregulowaniu przez klienta wszelkich zobowiązań. W praktyce bywa z tym różnie, warto więc znać obowiązujące zasady.
Dodajmy, że UOKiK przygotował kalkulator finansowy, który pozwala sprawdzić orientacyjnie wpływ podwyższenia oprocentowania kredytu na wysokość comiesięcznej raty a także ocenić, czy w przypadku nadpłaty lepszym rozwiązaniem będzie zmniejszenie raty, czy skrócenie okresu kredytowania.
