Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych i niewielkie zyski jakie można osiągnąć korzystając z produktów depozytowych, skłaniają wielu Polaków do kupowania nieruchomości na wynajem. Z raportu NBP za IV kw. 2016 wynika, że taka inwestycja może przynieść 4-6 proc. zysku rocznie.
Rynek mieszkaniowy analizowany jest pod bardzo wieloma względami. Analitycy patrzą na liczbę rozpoczynanych inwestycji i liczbę oddawanych mieszkań, analizują liczbę i rodzaj lokali dostępnych „od ręki”, pochylają się nad danymi dotyczącymi liczby i wysokości zaciąganych kredytów hipotecznych oraz wysokością czynszu najmu. Osobno, i bardziej szczegółowo, analizowane są dane dot. nieruchomości komercyjnych (głównie biurowych, handlowych i magazynowych), a zupełnie oddzielnie dane dotyczące rynku mieszkaniowego. Pierwsza grupa analiz wskazuje bardziej na sytuację w gospodarce, a druga mówi raczej o kondycji finansowej gospodarstw domowych, poczuciu stabilności i braku obaw przez obywateli.
Najemca finansuje kredyt
Od pewnego czasu komentatorzy zwracają uwagę, że liczba kredytów hipotecznych utrzymuje się na bardzo podobnym poziomie, że nawet spada wartość zaciąganych zobowiązań tego typu, choć rośnie sprzedaż mieszkań odnotowywana przez biura nieruchomości. Wynika to z faktu, że w ostatnim okresie bardzo dużo transakcji finalizowanych jest za gotówkę. Pośrednicy nieruchomości potwierdzają, że wielu klientów informuje ich o likwidacji oszczędności, rezygnacji z niepewnych inwestycji i przeznaczeniu posiadanych środków na zakup nieruchomości pod wynajem.
Analizy NBP za IV kw. 2016 wskazują, że nawet kupując mieszkanie z wykorzystaniem kredytu hipotecznego, można osiągnąć zysk. Koszty obsługi zobowiązania są niższe od możliwego do osiągnięcia dochodu z czynszu najmu. Warunkiem opłacalności takiej inwestycji w dłuższym horyzoncie czasowym jest oczywiście wybór odpowiedniego mieszkania. Trzeba też pamiętać, że kredyt hipoteczny zaciągany jest na kilkanaście, a nawet na kilkadziesiąt lat, i w tym czasie mogą wzrosnąć koszty obsługi kredytu, bo obecne – rekordowo niskie stopy procentowe – nie będą się utrzymywały w nieskończoność.
Ocena atrakcyjności nieruchomości
Zastanawiając się nad kupnem mieszkania na wynajem, trzeba zwrócić uwagę na bardzo wiele czynników. Podstawowy to lokalizacja – dostęp do infrastruktury miejskiej (komunikacja, bliskość placówek handlowych czy oświatowo-kulturalnych, sportowych) oraz sąsiedztwo. Bliskość uciążliwej ulicy, hałaśliwych lokali gastronomicznych czy zaniedbanych kamienic, z pewnością nie pozwoli na uzyskanie atrakcyjnego czynszu najmu. Warto jednak sprawdzić, czy władze miasta nie przewidują rewitalizacji danego obszaru. W takiej sytuacji obskurne sąsiedztwo może się okazać „atutem”, bo po zmianach czynsze najmu i wartość samej nieruchomości znacznie wzrosną.
Kolejny aspekt do analizy, to technologia wykonania budynku. Czy jest ona na tyle nowoczesna, spełniająca aktualne normy i wymagania, że będzie nadal atrakcyjna dla najemców za kilkanaście lat, że będą chętnie wynajmowali wykonane w niej lokale.
Trzeba się też zastanowić nad szansami na szybki wynajem mieszkania. Są miasta, gdzie łatwiej i z lepszym zyskiem można wynająć mieszkania większe (40-60 m. kw.), ale w niektórych miejscowościach większym popytem cieszą się mieszkania jednopokojowe. Wszystko zależy od potencjonalnych najemców – czy są to studenci, czy firmy szukające lokum dla swych pracowników, którzy często zamieszkują z rodzinami. Patrząc na szanse wynajęcia mieszkania pod kątem popytu, powracamy do kwestii początkowej – lokalizacji, a co za tym idzie łatwości dojazdu na uczelnię, miejsca pracy czy wyjazdu na obwodnicę miasta.
