W publikacjach prasowych wiele miejsca i czasu poświęca się materiałom dotyczącym kupowania mieszkań na własne potrzeby lub na wynajem. Niewiele mówi się natomiast o flippingu – kupnie nieruchomości po okazyjnej cenie, by potem odsprzedać ją w krótkim czasie z zyskiem. Brzmi atrakcyjnie, ale nie jest wcale takie łatwe, nie można zakładać, że będzie to prosty i łatwy sposób pomnażania oszczędności czy lekka praca zarobkowa. Warto jednak bliżej przyjrzeć się takiej taktyce działania.
Kupowanie mieszkań w atrakcyjnej cenie i odsprzedaż ich z zyskiem staje się w Polsce coraz popularniejsza, nietrudno znaleźć szkolenia, na których można się dowiedzieć jak szukać okazji, jak załatwić wszelkie formalności, zwłaszcza finansowe. Tyle, że samo uczestnictwo w zajęciach nie wystarczy. Trzeba mieć jeszcze do tego „smykałkę”, wyczucie rynku i nie bać się ryzyka oraz posądzenia o „żerowanie na cudzym nieszczęściu”. Nie jest bowiem regułą, że ceny poniżej rynkowych oferują tylko Ci, którzy popadli w tarapaty finansowe i szybko muszą zdobyć pieniądze.
Bardzo wiele ofert pochodzi od osób, które z racji zmian w życiu osobistym wyjeżdżają do innego miasta czy kraju i nie mogą (lub nie chcą) czekać miesiącami na sfinalizowanie transakcji po cenie rynkowej. Kolejna pula okazji inwestycyjnych pochodzi od osób, które likwidują mieszkania po zmarłych bliskich. One też często wolą sprzedać nieruchomość nieco taniej, ale mieć to już za sobą, rozliczyć się z krewnymi/
Tropienie okazji
Znalezienie odpowiedniej nieruchomości wcale nie jest łatwe. Jeśli ktoś myśli, że znajdzie ją śledząc ogłoszenia internetowe, to może się srodze zawieźć. Zdaniem doświadczonych łowców okazji, niezłym sposobem jest nawiązanie bliższych relacji z prężnym biurem nieruchomości, które ma różnorodnych klientów, pozyskuje wiele mieszkań do sprzedaży. Wtedy jest szansa, że dostaniemy „cynk” o atrakcyjnym mieszkaniu czy domu, zanim trafią do oficjalnej oferty biura. Dzięki temu będziemy mieli nieco czasu na jej ocenę, określenie jej potencjału inwestycyjnego.
Są i tacy, którzy ciekawych nieruchomości szukają współpracując z komornikami, biorąc udział w licytacjach komorniczych, czy po prostu zamieszczając ogłoszenia, że kupią mieszkania w atrakcyjnych cenach.
Znajomość rynku i okolicy
Po znalezieniu ciekawej nieruchomości trzeba szybko ocenić jej potencjał inwestycyjny, potrafić oszacować, ile trzeba „włożyć” pieniędzy, by odsprzedać ją z zyskiem. Czasem wystarczy tylko odświeżenie ścian i wyposażenia, innym razem konieczny jest remont generalny. Bywają przypadki, że dodatkowo trzeba uporządkować sprawy prawne. W tym przypadku bardzo przyda się znajomość przepisów, procedur, umiejętność pokonania przeszkód, które mogą być z tym związane.
Nie od rzeczy jest też znajomość planów zagospodarowania okolicy, zamierzeń inwestycyjnych dotyczących najbliższych ulic. Może się bowiem okazać, że wkrótce zrealizowane zostaną działania, które znacząco podniosą atrakcyjność mieszkania w danym miejscu. Może to być przebudowa istniejącej infrastruktury drogowej, wytyczenie nowej linii tramwajowej, powstanie parku czy innych terenów rekreacyjnych, itp. Oczywiście możliwa jest też opcja przeciwna – w okolicy planowana inwestycja, która będzie uciążliwym sąsiedztwem, i dlatego właściciel chce się pozbyć nieruchomości nieco poniżej ceny rynkowej, zanim jej wartość spadnie dużo bardziej.
Bardzo cenni fachowcy
Najcenniejszą jest oczywiście nieruchomość, która jest w niemal idealnym stanie i wymaga tylko liftingu i zaraz można ją odsprzedać z zyskiem. Takie „perełki” są jednak rzadkością. Na ogół trafiają się mieszkania wymagające mniejszego lub większego remontu. I w tym momencie niezwykle przydatni będą zaprzyjaźnieni fachowcy – architekt wnętrz, budowlańcy, dekorator.
Pierwszy, by ocenił co i jak można przerobić, by wnętrze było bardziej funkcjonalne, odpowiadało obecnym oczekiwaniom. Drudzy, by szybko, sprawnie, a przede wszystkim solidnie wykonali niezbędne prace remontowe. Natomiast zadaniem dekoratora wnętrz będzie wstawienie wyposażenia i dodatków, które wywołają zachwyt na twarzach potencjalnych kupców i skłonią ich do podjęcia szybkiej decyzji.
Oczywiście przydadzą się też wspomniane na wstępie znajomości w biurze nieruchomości, które znajdzie zainteresowanych kupnem i dobra współpraca z notariuszem.
Pomoc specjalistów od finansów
Wszystko co wyżej napisaliśmy, jest do opanowania przez osobę ze zdolnościami organizacyjnymi, talentem do nawiązywania znajomości. Brakuje w tym jednak szalenie istotnego elementu – finansowania. Oczywiście można założyć, że dysponujemy własnymi środkami na zakup mieszkania i jego wyremontowanie, ale – przy obecnych cenach mieszkań i związanych z nimi usług – wymaga to operowania kwotami liczonymi w setkach tysięcy złotych. Bardziej prawdopodobny jest scenariusz, że mamy pieniądze na różnego rodzaju opłaty (notariusz, projekt wykończenia wnętrza, prace budowlane, itd.), ale nie dysponujemy środkami na zakup nieruchomości. Wtedy przyda się pomoc osób obeznanych z finansami.
W grę wchodzi rozmowa z przedstawicielami dwóch profesji – doradcą kredytowym, który pomoże szybko i sprawnie załatwić kredyt oraz księgowym, którego zadaniem będzie prawidłowe rozliczenie całej operacji (kupno, remont, sprzedaż) przed urzędem skarbowym.
Choć mogłoby się wydawać, że znalezienie finansowania nie powinno być trudne, to odpowiedzieć twierdząca będzie dotyczyła tylko dwóch, może trzech pierwszych zakupów. Banki szybko się zorientują, że zaciągany kredyt hipoteczny jest spłacany po kilku miesiącach i domyślą się, że mają do czynienia z osobą działającą we flappingu. Nie będą więc chciały udzielać kolejnych kredytów hipotecznych, lecz zaproponują kredyty inwestycyjne.
Sposób finansowania transakcji wiąże się ze sprawami księgowymi, rozliczaniem kosztów i uiszczeniem niezbędnych danin dla fiskusa. Z racji wciąż zmieniających się przepisów i ich interpretacji, nieoceniona będzie pomoc doświadczonego księgowego.
Miłe, ale stresujące zajęcie
Występowanie w roli flipa jest z pewnością kuszącą perspektywą, ale – podkreślmy to raz jeszcze – nie dla każdego. Z pewnością nie da się tego pogodzić z pracą na etacie w ściśle ustalonych godzinach. Flipping wymaga bycia w nieustannym ruchu, gotowości do łapania pojawiających się okazji, podejmowania szybkich decyzji, posiadania kręgu sprawdzonych i zaufanych współpracowników.
Tym, którzy się zdecydują na takie zajęcie, z pewnością przynosi satysfakcję, nie tylko finansową. Wszak miło jest patrzeć jak „nijakie” mieszkanie przeobraziło się w efektowne i wygodne wnętrze, w którym samemu chciałoby się zamieszkać.
