Rozglądając się za kredytem hipotecznym możesz dowiedzieć się, że wśród wielu dokumentów oczekiwanych przez bank jest również operat szacunkowy. Czego dotyczy ten dokument i dlaczego odpowiednie jego przygotowanie może mieć wpływ na warunki kredytu hipotecznego? Odpowiedzi znajdziesz w poniższym tekście.
Zacznijmy od ustalenia, co to jest operat szacunkowy i dlaczego jest sporządzany. To dokument urzędowy, który musi spełniać wiele rygorystycznych warunków, zawierać wiele obowiązkowych elementów. Odnoszą się one nie tylko do samej nieruchomości (jej usytuowania, charakterystyki, itp.), ale także do jej przeznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Operat szacunkowy tworzy rzeczoznawca majątkowy, by określić realną wartość rynkową wycenianej nieruchomości.
Dokument jest ważny przez 12 miesięcy. Po ich upływie jego autor, i tylko on, może przedłużyć jego ważność na kolejne 12 miesięcy, nanosząc stosowną adnotację. Nie będzie to możliwe, jeśli w tym czasie znacznie zmieniła się wartość nieruchomości, jej stan techniczny (wykonano remont lub nastąpiła dewastacja) czy też zmienił się plan zagospodarowania danego terenu.
Przydatny dokument
Taki rzetelny opis nieruchomości jest niezwykle przydatny przy transakcjach kupna/sprzedaży. Dzięki niemu kupujący i sprzedający mają pewność, że operacja dokonywana jest po cenie rynkowej. Operat szacunkowy pozwala też prawidłowo obliczyć wysokość opłat związanych z wartością nieruchomości czy określić udział jej właściciela w spółce, gdy nieruchomość stanowi wkład w przedsięwzięcie.
Najczęstsza sytuacja, w której przeciętny Kowalski dowiaduje się o istnieniu czegoś takiego jak operat szacunkowy, to ubieganie się o kredyt hipoteczny. Jest to bowiem dokument niemal zawsze wymagany przez kredytodawcę. Pokazuje bankowi, czy pożyczona kwota będzie miała zabezpieczenie w rynkowej wartości kredytowanej nieruchomości. Dokumenty dotyczące dochodów kredytobiorcy dają natomiast podstawę do obliczeń, czy będzie on w stanie spłacać zobowiązanie.
Poszukaj rzeczoznawcy samodzielnie
Fakt, że większość kredytobiorców będzie musiała przedstawić operat szacunkowy raz w życiu, rodzi od razu pytanie, gdzie szukać jego wykonawcy. W dobie internetu nie ma z tym żadnych problemów. Wpisanie w wyszukiwarkę nazwy dokumentu wraz z miastem z pewnością da wiele rezultatów. Można też zapytać w banku, w którym zamierzamy się ubiegać o kredyt, czy ma listę rzeczoznawców, z którymi współpracuje, albo – co jeszcze ważniejsze – takich, których wycen nie przyjmuje ze względu na ich wątpliwą jakość.
Przy wyborze konkretnego rzeczoznawcy można kierować się opiniami na jego temat w sieci, jego doświadczeniem w przygotowywaniu operatów szacunkowych dla nieruchomości zlokalizowanych w okolicy tej przez nas wybranej (można wówczas liczyć na bardziej szczegółowy zakres informacji) oraz czy tworzył już ten dokument dla banku, w którym zamierzamy ubiegać się o kredyt hipoteczny. Co prawda przepisy precyzyjnie mówią, co ma się znaleźć w operacie szacunkowym, ale bank może mieć jakieś swoje „specjalne” oczekiwanie co do sposobu prezentacji danych, dostarczenia dodatkowych dokumentów.
Zlecając wykonanie operatu szacunkowego samodzielnie, staniemy się jego właścicielem i będziemy mogli skorzystać z niego w kilku bankach. Jeśli to kredytodawca zamówi przygotowanie operatu, to on będzie jego dysponentem. W tej sytuacji, gdyby jego oferta nie przypadła nam do gustu, zostaniemy z pustymi rękami. Raczej nie zobaczymy pełnej wersji operatu szacunkowego, a nawet gdyby tak się stało, to nie będziemy mogli go użyć w innym banku, gdyż dokument jest własnością tego, kto zlecił jego opracowanie.
Znaczenie wyceny
Przygotowując wycenę, rzeczoznawca ma pewną swobodę w określeniu ceny nieruchomości. Wskazane jest więc poinformowanie go, w jakim celu zlecamy sporządzenie operatu szacunkowego. Gdy chcemy mieć argument w negocjacjach ze sprzedającym, warto poprosić o niższą wycenę. Dla potrzeb kredytu hipotecznego lepiej postarać się o nieco wyższą wycenę niż cena transakcyjna, by po zakupie zostały środki na dokonanie niezbędnych remontów czy modernizacji.
Nie można jednak przesadzić z wyceną w żadną ze stron. Szczególną ostrożność trzeba zachować podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Co prawda wyższa wycena, pozwoli starać się o wyższy kredyt, ale oznacza to większe odsetki i ratę. Przy drastycznie zawyżonej wycenie, bank może nie przyjąć operatu i odmówić udzielenia kredytu.
Warto poprosić rzeczoznawcę majątkowego o omówienie dokumentu, by mieć pewność, że jest on zgodny z naszymi oczekiwaniami. Może się zdarzyć, że wycena będzie rzetelna, ale odbiegająca od naszych potrzeb. Jak to możliwe? Przykładowo - kupujemy nieruchomość od kogoś, kto chce szybko sfinalizować transakcję i godzi się na cenę poniżej wartości rynkowej. W tej sytuacji powstanie rozbieżność w szacowaniu wymaganego wkładu własnego. Bank będzie określał go wg wartości nieruchomości w operacie szacunkowym, a my będziemy oczekiwali, by wymagany wkład własny został obliczony od ceny transakcyjnej.
Jeśli odkryjemy rozbieżność dokumentu z naszymi oczekiwaniami przed przedstawieniem operatu szacunkowego w banku, to istnieje szansa na jego „poprawę” przez rzeczoznawcę, gdyż – jak wspomnieliśmy – ma on pewną swobodę w wycenie nieruchomości.
