Różnorodność parametrów kredytów może u przeciętnego kredytobiorcy wywoływać wrażenie, że znalezienie optymalnej propozycji jest wręcz niemożliwe. To nieprawda, jeśli wie się, na co zwrócić uwagę, co jest istotne dla oceny atrakcyjności zobowiązania. Rozszyfrowujemy tajemnicze sformułowania ofert i umów kredytowych, tłumaczymy ich znaczenie i co z nich wynika.
Reklamy kredytów, oprócz przekazu reklamowego, muszą zawierać jednoznaczne terminy odnoszące się do sformułowań zawartych w ustawie. Jeszcze większe rygory dotyczą umów kredytowych, dzięki czemu jest pewność, że ich zapisy dla każdego znaczą to samo. Tym samym nie można formułować ich potocznym językiem, używać słów, które łatwo zrozumieć, ale często mają różne znaczenia. Dla kogoś, kto taki dokument widzi bardzo rzadko albo wręcz tylko raz w życiu (np. umowę kredytu hipotecznego), przebrnięcie przez jego treść może być kłopotliwe.
Przymierzając się do zaciągnięcia zobowiązania, zwłaszcza kredytu hipotecznego, warto znać podstawowe pojęcia używane w branży finansowej, wiedzieć jakie mają znaczenie dla ponoszonych kosztów i ciążących na nas obowiązków. Dobrze jest też odpowiednio się przygotować do wzięcia kredytu.
Przygotowania do zaciągnięcia kredytu
Pierwszy krok to zamówienie w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) raportu na swój temat. Dowiemy się z niego, jak oceniana jest nasza historia kredytowa (mówimy o tym ocena punktowa, ang. scoring), upewnimy się, że nie mamy żadnych zaległości a jeśli takowe występują, będzie czas na ich uregulowanie. W razie zauważenia nieścisłości (np. informacja o kredycie, który już spłaciliśmy) należy zwrócić się do instytucji, która nam go udzieliła o zaktualizowanie informacji.
Długa i pozytywna historia kredytowa to ważny atut kredytobiorcy, bo pokazuje go jako osobę rzetelną, potrafiącą zarządzać swoimi finansami, co oznacza dla banku mniejsze ryzyko pożyczenia pieniędzy i przekłada się na korzystne warunki finansowania. Dlatego, jeśli zamierzamy zaciągnąć wysoki kredyt, warto zacząć tworzyć historię kredytową jak najwcześniej, np. korzystając z karty kredytowej, kupując coś na raty, zaciągając pożyczkę krótkoterminową.
Wspomniane działania wpływają na wiarygodność kredytową. Czymś innym jest zdolność kredytowa, czyli możliwość spłacenia pożyczonej kwoty w określonym czasie, co przekłada się na wysokość comiesięcznych rat. Każdy z nas ma na nią wpływ, gdyż może ograniczyć wydatki stałe (np. wysokość płaconych abonamentów) i posiadane zobowiązania (np. zmniejszając limity na kartach kredytowych) oraz zwiększyć swoje dochody (np. szukając dodatkowych zajęć, dbając, by wszystkie dochody były udokumentowane, gdyż tylko takie są brane pod uwagę w analizie kredytowej). Dodajmy, że przy określaniu zdolności kredytowej znaczenie mają też liczba osób na utrzymaniu i wielkość miejscowości, w której mieszka kredytobiorca.
Poszukiwanie najlepszej oferty
Przystępując do poszukiwania kredytu trzeba mieć świadomość, że w reklamach prezentowane są najatrakcyjniejsze elementy oferty, przemilczane te, które niekoniecznie muszą cieszyć kredytobiorcę (np. konieczność skorzystania w danym banku z rachunku osobistego, który może być płatny lub obowiązek wykupienia ubezpieczenia na życie o określonych parametrach).
Ponadto, przedstawiane przykłady reprezentatywne odnoszą się do osób o określonych cechach, którym kredytodawca spodziewa się udzielić najwięcej kredytów danego rodzaju. Trudno określić, jak my wpasujemy się w ten model, na ile zaproponowane nam warunki będą zbliżone do tych podawanych w reklamie. W analizie kredytowej brane są bowiem pod uwagę nie tylko wspomniane już zdolność i wiarygodność kredytowa, ale i stan cywilny, wykształcenie, źródło dochodów i wiele innych czynników.
Kluczowym elementem oceny propozycji kredytu nie są wysokość oprocentowania czy prowizji, one mogą być tylko wskazówką. Istotniejsze są całkowite koszty kredytu, czyli wszelkie koszty, które trzeba ponieść, by otrzymać pieniądze na proponowanych warunkach, np. prowizja banku, odsetki, koszt obowiązkowego ubezpieczenia, opłata przygotowawcza (węższym pojęciem są pozaodsetkowe koszty kredytu, czyli wszelkie inne koszty związane z kredytem za wyjątkiem odsetek wynikających z oprocentowania zobowiązania). Pojęcie to nie obejmuje opłat notarialnych i sądowych związanych ze sporządzeniem aktu notarialnego oraz ustanowieniem hipoteki.
Czym innym jest całkowita kwota kredytu, czyli kwota, którą faktycznie otrzymamy na podstawie zawartej umowy kredytowej; nie obejmuje ona wszelkich kredytowanych kosztów kredytu. Suma powyższych dwóch kwot daje całkowitą kwotę do zapłaty, tyle kredytobiorca musi zapłacić kredytodawcy za pożyczenie mu pieniędzy na wskazany okres i na określonych w umowie warunkach.
Istotne elementy oceny
Ogólne zasady mówią, że kredyt hipoteczny może wynieść 80% wartości kupowanej nieruchomości, co oznacza, że kredytobiorca powinien posiadać 20% wkładu własnego. Dopuszczalne jest jego ograniczenie do 10%, ale wówczas kredytodawca ma prawo wymagać przedstawienia dodatkowego zabezpieczenia, np. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, zastawu na przedmiotach wartościowych należących do kredytobiorcy (np. innej nieruchomości, samochodzie), które ograniczy jego ryzyko kredytowe.
Z powyższą regułą związany jest wskaźnik LTV (ang. loan to value) mówiący o relacji kwoty kredytu pozostającej do spłaty do wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie zobowiązania. Zgodnie z aktualnymi przepisami wskaźnik ten powinien być przedziale od 80 do 90%.
W przypadku kredytów hipotecznych wymagane jest sporządzenie operatu szacunkowego, dokumentu przygotowanego przez rzeczoznawcę majątkowego określającego wartość rynkową nieruchomości, która ma być zabezpieczeniem zobowiązania. Operat jest ważny przez 12 miesięcy, zawiera opis samej nieruchomości (jej usytuowanie, charakterystyka, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego itp.). Istotne jest, czy kredytodawca wymaga, by został on przygotowany przez jego rzeczoznawcę, czy też dopuszcza przedstawienie przez kredytobiorcę własnego operatu. Jako, że za sporządzenie operatu płaci kredytobiorca, korzystniejszy jest drugi wariant, gdyż zamówiony operat można dołączyć do wniosku kredytowego w kilku instytucjach finansowych.
Dla oceny atrakcyjności kredytu hipotecznego znaczenie może mieć też częstotliwość zmiany oprocentowania. W czasie podnoszenia stóp procentowych korzystniejsza jest mniejsza częstotliwość, co oznacza rzadszy wzrost wysokości rat, ale jest on wówczas skokowy. Możliwe jest przy tym „przeczekanie” najwyższego poziomu z nieco niższym oprocentowaniem kredytu. W okresie obniżania stóp procentowych korzystniejsze są częstsze zmiany dopasowujące wysokość oprocentowania do warunków rynkowych. Dodajmy, że przepisy wymagają, by banki miały w swojej ofercie także zobowiązania z czasowo stałym oprocentowaniem (min. 5 lat, na ogół są nieco droższe, bo w ten sposób kredytodawca rekompensuje sobie ryzyko stopy procentowej).
Jak widać, istotnych elementów jest wiele, porównanie każdego z nich daje tylko cząstkowy obraz kredytu. Dlatego wprowadzono wymóg podawania Rzeczywistej Rocznej Stopy Procentowej (RRSO). W definicji w ustawy o kredycie konsumenckim zapisano, że jest to „całkowity koszt kredytu ponoszony przez konsumenta, wyrażony jako wartość procentowa całkowitej kwoty kredytu w stosunku rocznym”. Mówiąc prościej, jest to cena pieniądza w czasie. Uwzględnienie długości okresu korzystania z kapitału sprawia, że wieloletnie kredyty hipoteczne charakteryzują się niską, wynoszącą kilka procent RRSO, natomiast krótkoterminowe „chwilówki” mają często RRSO wyrażone w tysiącach procent.
Podkreślmy, że RRSO powie nam prawdę o atrakcyjności danego zobowiązania na tle innych tylko wtedy, gdy będziemy porównywali kredyty na tę samą kwotę i na ten sam okres, ważne są też rodzaj rat (malejące, stałe) i harmonogram ich spłaty (co miesiąc, co kwartał).
Umowa kredytowa – na co zwrócić uwagę
Umowa kredytowa jest na ogół długa, wiele w niej prawniczych sformułowań, tajemniczo brzmiących określeń. Dotyczy to zwłaszcza kredytów hipotecznych, których udzielenie obwarowane jest niekiedy dodatkowymi warunkami, wymaga skorzystania z innych produktów finansowych.
Mimo to umowę należy przeczytać i w razie wątpliwości domagać się wyjaśnień od doradcy. Kredytodawca ma obowiązek udostępnić wzór umowy klientowi, by ten mógł spokojnie się z nim zapoznać, nie ma przeszkód, by skonsultować treść z prawnikiem.
Jeśli skorzystanie z oferty wymaga sięgnięcia po inne produkty, bezwzględnie trzeba poznać też i ich warunki. Wymagane konto osobiste może bowiem wiązać się z prowizjami za sam rachunek lub za wydaną do niego kartę kredytową, a ewentualne uniknięcie opłat wymagać realizacji trudnych do spełnienia aktywności.
W Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia (OWU), które może być konieczne do otrzymania kredytu na określonych warunkach, znajdziemy wykaz sytuacji, w których ubezpieczyciel będzie mógł odmówić wypłaty świadczenia. W przypadku ubezpieczeń na życie najczęściej spotykane wyłączenia dotyczą zgonu w wypadku spowodowanym pod wpływem alkoholu lub samobójstwa. Ubezpieczenie od utraty pracy „nie zadziała”, gdy kredytobiorca sam zrezygnował z pracy lub został zwolniony w związku z ciężkim naruszeniem obowiązków pracowniczych.
Dodajmy, że choć ubezpieczenie jest korzystne dla kredytodawcy (ogranicza ryzyko kredytowe), to niesie i korzyści dla kredytobiorcy, mimo że stanowi dodatkowy koszt. Dzięki niemu w określonych przypadkach uregulowanie należności (w całości lub w części) przejmie ubezpieczyciel. Jest to niezwykle istotne w przypadku opiewających na wysokie kwoty kredytów hipotecznych, gdyż pozwala na spokojne poszukiwanie pracy (ubezpieczenie od utraty pracy) czy nie przysparza rodzinie dodatkowych kłopotów po śmierci kredytobiorcy (ubezpieczenie na życie).
Dobrze jest też zwrócić uwagę na możliwości renegocjonowania warunków umowy (w razie drastycznej zmiany sytuacji rynkowej lub kłopotów finansowych kredytobiorcy) oraz zasady windykacji przeterminowanych należności.
Decydując się na złożenie podpisu pod umową kredytową trzeba mieć absolutną pewność, że nic w jej zapisach nie budzi naszych wątpliwości i obaw, że w trakcie spłaty zobowiązania nie pojawią się zaskakujące, wręcz nieprzyjemne, sytuacje.
