Kredyt hipoteczny, który uznaliśmy za najkorzystniejszy w momencie podpisywania umowy, nie musi takim być przez cały okres jej trwania. Na przestrzeni lat na rynku mogą się pojawić atrakcyjniejsze oferty, więc warto co pewien czas sprawdzać propozycje banków i rozważyć przeniesienie zobowiązania do innego banku. Wbrew pozorom nie jest to wcale trudne.
Skorzystanie z jakiegokolwiek produktu kredytowego powinno być poprzedzone wnikliwą analizą jego warunków. Nie można poprzestać na wiadomościach przekazywanych w reklamie, bo ta zawsze pokazuje parametry kredytu dla hipotetycznego kredytobiorcy, a tymczasem algorytmy bankowego systemu analitycznego analizujące naszą sytuację finansową podczas badania zdolności kredytowej mogą nas zakwalifikować do zupełnie innej grupy, a tym samym otrzymamy zupełnie inne warunki kredytowania.
Co decyduje o atrakcyjności kredytu?
Przypomnijmy, że znaczenie mają nie tylko uzyskiwane dochody, ale źródło ich pochodzenia, stan cywilny, wykształcenie, posiadany majątek i wiele innych elementów, o które jesteśmy pytani podczas ubiegania się o kredyt, np. wysokość wkładu własnego.
Porównując otrzymane oferty, nie należy spoglądać tylko na wysokość oprocentowania albo comiesięczną ratę. Konieczne jest porównanie całkowitych kosztów zobowiązania, czyli kwoty jaką będziemy musieli zapłacić bankowi za pożyczenie pieniędzy. Jeśli spoglądamy na propozycje o identycznych parametrach (czas trwania umowy, kwota, ten sam rodzaj rat – stałe/malejące), to możemy się też posłużyć Rzeczywistą Roczną Stopą Oprocentowania. Im jest ona niższa, tym oferta jest tańsza, czyli atrakcyjniejsza.
Ludzie się zmieniają, kredyty też
Zmiany oprocentowania kredytu wynikające z decyzji Rady Polityki Pieniężnej podnoszącej/obniżającej stopy procentowe dzieją się automatycznie według reguł określonych w umowie kredytowej. Oprocentowanie nie jest jednak jedynym parametrem decydującym o atrakcyjności kredytu. Znaczenie mają też prowizja bankowa oraz koszty i zasady korzystania z wymaganych przez bank innych produktów, np. ubezpieczenia, rachunku bankowego itp. Te mogą się zmieniać na przestrzeni lat nie tylko ze względu na sytuację na rynku finansowym, ale i strategię marketingową banku.
Zawarcie umowy kredytu hipotecznego nie oznacza, że musimy współpracować z wybranym bankiem do momentu spłaty ostatniej raty. Co prawda chcąc go spłacić w pierwszych trzech latach możemy się narazić na konieczność zapłacenia specjalnej opłaty za taki ruch, ale po tym okresie nie ma przeszkód, by szukać ciekawszej oferty, z niższymi kosztami.
Decydują się na to często osoby posiadające kilka kredytów i chcące je skonsolidować w jedno zobowiązanie, ale i ci, którzy nie są zadowoleni z wysokości raty czy jakości obsługi spłacając tylko jeden kredyt . Jeśli w grę nie wchodzi ostatni powód, to przy poszukiwaniu refinansowania można wziąć pod uwagę obecnego kredytodawcę, przy czym rozmowy warto rozpocząć w momencie, gdy dysponujemy już atrakcyjnymi ofertami konkurencyjnymi. Być może bank, w którym spłacamy kredyt zechce nas zatrzymać i zaproponuje równie korzystne warunki. Załatwienie wszelkich formalności w dotychczasowym banku jest znacznie prostsze, wystarczy podpisanie aneksu do umowy zmieniającego jej dotychczasowe warunki.
Gdyby to się nie udało, trzeba będzie poświęcić nieco więcej czasu na zmianę kredytodawcy. Kto powinien pomyśleć o kredycie refinansowym?
Refinansowanie zobowiązania, to nic innego jak zaciągnięcie nowego kredytu, który pozwoli spłacić dotychczasowy i na dodatek będzie oznaczał korzystniejsze warunki. Ocena atrakcyjności kredytu refinansowego zależy od indywidualnych potrzeb kredytobiorcy, tego na czym mu najbardziej zależy. Dla jednych będą to niższe raty, dopasowane do aktualnych możliwości budżetu domowego, a dla innych obniżenie kosztów finansowania.
Refinansowanie może być dobrym pomysłem dla osób, którym od momentu podpisania umowy kredytowej znacząco wzrosły dochody oraz spłacających kredyt w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. W przypadku tych pierwszych wyższa zdolność kredytowa wpłynie na ich wiarygodność kredytową, niższe ryzyko kredytowe i będzie oznaczała zapewne szansę na atrakcyjniejsze warunki finansowania. Beneficjenci programu „Rodzina na swoim”, którym wzrosły raty po zakończeniu 8-letniego okresu dopłat, powinni porównać warunki zapisane w umowie z tymi aktualnie oferowanymi przez banki, gdyż w tym czasie zaszło wiele zmian na rynku finansowym.
Kredyt refinansowy może być też rozwiązaniem dla tych, którym ciążą obecnie spłacane raty. Zawsze trzeba jednak patrzeć w przyszłość, by doraźne korzyści nie przysłaniały szerszej perspektywy. Najlepiej, by niższa rata wynikała z obniżenia oprocentowania, a nie wydłużenia okresu kredytowania, gdyż w tym drugim przypadku całkowity koszt spłacanego dłużej zobowiązania z pewnością będzie wyższy. Są jednak sytuacje, gdy warto się na to zdecydować, by stres związany z troską o zebranie środków na kolejną ratą nie przesłaniał uroków codziennego życia.
Zmiana warunków kredytowania
Banki chętnie udzielają kredytów refinansowych, gdyż widząc dotychczasową historię spłaty zobowiązania są w stanie szybko ocenić ryzyko kredytowe. Bywa, że pozwalają kredytobiorcy wybrać, z jakich produktów dodatkowych może skorzystać, by obniżyć marżę. Mając taką możliwość, należy wybrać ten, który będzie nam najbardziej przydatny, dopasowany do naszej sytuacji, a nie kierować się tylko reklamami czy słowami doradcy.
Atrakcyjniejsze warunki nowego kredytu na ogół wynikają z obniżenia marży banku, niższych kosztów ubezpieczenia zobowiązania czy korzystania z innych produktów wymaganych przez bank. Muszą one być na tyle znaczące, by przewyższały koszty ponownej wyceny nieruchomości oraz dokonania zmian w księdze wieczystej.
Przy zaciąganiu kredytu refinansowanego w żaden sposób nie bierze się pod uwagę wysokości wkładu własnego, gdyż zabezpieczeniem zobowiązania nadal jest nieruchomość, która jest już częściowo spłacona dotychczasowym kredytem.
Trzeba jedynie przedstawić informację od obecnego kredytodawcy o kwocie pozostałej do spłaty, dokumenty potwierdzające osiągane dochody oraz wypis z księgi wieczystej nieruchomości. We wniosku o refinansowanie warto określić, czy celem poszukiwania nowej oferty jest chęć uzyskania niższej raty czy obniżenie kosztów finansowania, co pozwoli na przygotowanie zindywidualizowanej oferty.
Nasz kredyt w naszych rękach
Mogłoby się wydawać, że chcąc pożyczyć pieniądze zawsze jesteśmy słabsi w stosunku do kredytodawcy. To tylko pozory, bo w dobie bardzo silnej konkurencji banki muszą aktywnie zabiegać o klientów, starać się pozyskać ich przychylność nie tylko atrakcyjnymi warunkami kredytowania, ale ofertą produktów dodatkowych, wysokim poziomem obsługi. Stąd wiele z nich skłonnych jest podjąć rozmowy z kredytobiorcą na temat zmiany warunków finansowania jego zobowiązania, by nie dopuścić do jego utraty.
Nie ma nic złego w tym, by to wykorzystać. Naprawdę warto to zrobić, choć wiąże się to z koniecznością ponownego przejścia procedury badania zdolności kredytowej i zweryfikowania wartości nieruchomości. Przy kredytach liczonych w dziesiątkach czy setkach tysięcy złotych można liczyć na bardzo wymierne oszczędności, czy po prostu na dopasowanie warunków spłaty do aktualnych możliwości.
