Renta hipoteczna, zwana też odwróconą hipoteką, jest rozwiązaniem mało znanym w Polsce i rzadko wykorzystywanym przez właścicieli nieruchomości. Negatywne historie z nią związane szybko przebijają się do opinii publicznej, brakuje natomiast rzetelnej kampanii informacyjnej o jej zaletach. Tłumaczymy jej zasady, zwracamy uwagę na blaski i cienie odwróconej hipoteki.
Po reformie emerytalnej z końca XX w. wysokość świadczeń otrzymywanych po zakończeniu aktywności zawodowej będzie zależała od tego, ile dana osoba zgromadzi pieniędzy na swoim koncie emerytalnym. Mogą to być środki odłożone na subkoncie w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych (ZUS), jak i w dobrowolnych formach oszczędzania, np. na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) czy Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE), czy też w programach związanych z miejscem zatrudnienia (Pracownicze Plany Kapitałowe i Pracownicze Programy Emerytalne).
A czy obecni emeryci mogą coś zrobić, by co miesiąc otrzymywać większą kwotę i poprawić standard życia? Nie ma przeszkód, by, jeśli zdrowie na to pozwala, dorabiali do emerytury. Inna możliwość, niestety dostępna tylko dla właścicieli nieruchomości, to skorzystanie z rozwiązania funkcjonującego w oparciu o przepisy kodeksu cywilnego, mianowicie z renty dożywotniej, zwanej też odwróconą hipoteką.
Standardowa sytuacja
Na co dzień spotykamy się z sytuacją, że osoby chcące kupić nieruchomość, ubiegają się w instytucji finansowej o zaciągnięcie kredytu, który pozwoli im sfinansować zakup. Bank sprawdza zdolność i wiarygodność kredytową wnioskującego, by ocenić, czy będzie on w stanie oddać pożyczone pieniądze w ustalonym okresie, szacuje ryzyko, że spłata rat nie będzie rytmiczna i na tej podstawie przedstawia warunki finansowania. Bywa, że otrzymanie kredytu związane jest z koniecznością skorzystania z konkretnych produktów bankowych (np. rachunku osobistego), wykupienia ubezpieczenia (np. na wypadek utraty pracy, śmierci), czy spełnienia innych dodatkowych warunków (np. wykonania operatu szacunkowego, czyli wyceny, nieruchomości).
Wszelkie koszty związane z zaciągnięciem zobowiązania i podpisaniem umowy notarialnej na zakup nieruchomości spoczywają na kredytobiorcy.
Dodatkową gwarancją spłaty zadłużenia jest dokonanie wpisu do księgi wieczystej nieruchomości (tzw. ustanowienie hipoteki), że jest ona zabezpieczeniem kredytu hipotecznego. Utrudnia to sprzedaż domu, mieszkania, czy działki, gdyż kupujący ma świadomość, że to na nim będzie ciążył obowiązek zaspokojenia roszczeń wierzyciela.
Przy ustalaniu warunków kredytu hipotecznego liczy się sytuacja finansowa kredytobiorców i, pośrednio, ich wiek – może obowiązywać górna granica wieku (np. 75 lat), przy której zobowiązanie powinno zostać spłacone w całości. Położenie nieruchomości, jej atrakcyjność nie mają znaczenia poza tym, że wpływają na jej cenę, która musi być wyższa od pożyczanej kwoty.
Odwrócenie ról
W przypadku renty dożywotniej następuje odwrócenie ról. To instytucja finansowa, np. fundusz hipoteczny, proponuje właścicielowi nieruchomości, że w zamian za przeniesienie na nią prawa własności, wypłaci mu określoną kwotę (stąd określenie odwrócona hipoteka). Płatność może być w comiesięcznych ratach lub w większych transzach wypłacanych co pewien czas.
Warunki umowy zależą od położenia nieruchomości oraz wieku, płci i stanu zdrowia seniora. Położenie warunkuje perspektywy zmiany wartości mieszkania/domu/działki i pozwala ocenić szanse na szybką sprzedaż nieruchomości po atrakcyjnej cenie po śmierci klienta.
Znaczenie wieku i płci seniora wiąże się oczywiście z szacowanym czasem wypłaty świadczenia, które jest przekazywane do momentu śmierci dotychczasowego właściciela nieruchomości. Łatwo się domyślić, że osoby młodsze, w dobrym stanie zdrowia, a więc takie, przed którymi jest perspektywa dłuższego życia, otrzymają propozycję wypłaty niższej kwoty niż starsi.
Odwrócenie ról odnosi się także do poniesienia kosztów związanych z zawarciem umowy, podpisaniem aktu notarialnego, dokonaniem wpisu w księdze wieczystej. Za wszystkie te działania płaci instytucja finansowa przejmująca nieruchomość.
Plusy i minusy renty dożywotniej
Czy renta dożywotnia to dobre rozwiązanie dla każdego? Odpowiedź na to pytanie w dużej mierze wiąże się z sytuacją rodzinną seniora. Osoby posiadające dzieci, z którymi utrzymują poprawne relacje, raczej nie będą zainteresowane odwróconą hipoteką; zwłaszcza jeśli w razie kłopotów finansowych mogą liczyć na otrzymanie wsparcia od swoich pociech. Dla nich atrakcyjniejszą perspektywą może być przekazanie nieruchomości potomkom. Niekoniecznie tej, w której aktualnie mieszkają, bo dla ułatwienia sobie życia mogą zdecydować się na przeprowadzkę do mniejszego lokalu, generującego niższe koszty utrzymania, a nadwyżkę ze sprzedaży większego stopniowo wykorzystywać na codzienne wydatki.
Wyjaśnijmy, że skorzystanie z odwróconej hipoteki nie musi oznaczać, że rodzina utraci nieruchomość bezpowrotnie. Spadkobiercy mogą ją odkupić od instytucji finansowej na uzgodnionych warunkach, co może jednak oznaczać konieczność zaciągnięcia kredytu hipotecznego.
Zupełnie inaczej wypadnie ocena renty dożywotniej z perspektywy osób samotnych, które nie mają komu przekazać majątku po swojej śmierci, nawet jeśli na co dzień nie mają kłopotów finansowych. Dla nich dodatkowe pieniądze mogą być szansą na realizację marzeń i pasji, podniesienie standardu życia na jeszcze wyższy.
Zaznaczmy, że nie ma przeszkód, by zapisać nieruchomość dla organizacji charytatywnej z przeznaczeniem na konkretny cel (np. organizację mieszkania chronionego dla samotnych matek albo rodzinny dom dziecka) czy po prostu na jej działalność statutową.
Trzeba podkreślić, że po zawarciu umowy notarialnej senior nie musi się nigdzie wyprowadzać, nadal ma pełną swobodę w korzystaniu z mieszkaniu; może je wynajmować czy remontować. Po prostu żyje jak dotąd w dobrze sobie znanym środowisku, nie martwiąc się podatkiem od nieruchomości czy opłatami za użytkowanie wieczyste.
Warto też dodać, że umowa renty dożywotniej może być tak skonstruowana, by świadczenie finansowe obejmowało spłatę posiadanych przez seniora długów. Uwolnienie się od nich przyniesie z pewnością poprawę stanu psychicznego seniora, co jest nie bez znaczenia dla jego funkcjonowania. Nie ma przeszkód, by wśród świadczeń dodatkowych była opieka medyczna, pomoc fachowców w razie różnych awarii w domu czy pakiet porad prawnych.
Spokojna ocena
Można sobie zadać pytanie, kto tak naprawdę zyskuje na rencie dożywotniej – senior czy bank? Nie da się ukryć, że odpowiedź musi być nieco filozoficzna, w stylu: każdy na swój sposób.
Z całą pewnością instytucja finansowa nie zaproponuje odwróconej hipoteki z pobudek sentymentalnych. Dla niej to działalność zarobkowa, z której chce finansować kolejne przedsięwzięcia. Tak więc ustalając kwotę renty dożywotniej, weźmie pod uwagę stan zdrowia seniora, uwzględni atrakcyjność nieruchomości i wszelkie koszty związane z jej przejęciem i późniejszą sprzedażą.
Z perspektywy seniora korzyściami będą możliwość zamieszkiwania w dotychczasowym miejscu do śmierci oraz systematyczne otrzymywanie ustalonej kwoty, która może być istotnym wsparciem domowego budżetu. Niezmiernie ważne jest, by umowę podpisać z instytucjami działającymi legalnie, przestrzegającymi zasad etycznych, najlepiej obecnymi na rynku od wielu lat.
Trzeba podjąć wszelkie możliwe działania, by nie dopuścić do sytuacji, że po podpisaniu umowy odwróconej hipoteki nieuczciwy przedsiębiorca eksmituje nas z mieszkania czy domu, które formalnie będą teraz już jego własnością albo będzie wypłacał nieregularnie obiecane świadczenie. Stąd przed podpisaniem dokumentów warto skonsultować ich treść z wybranym przez siebie prawnikiem, zwrócić uwagę, czy jest w nich zapisać mówiący o tym, co się stanie, gdy instytucja finansowa nie wypłaci obiecanego świadczenia (np. poddanie się przez nią egzekucji komorniczej w trybie art.777 kodeksu cywilnego).
