Wybierając najlepszy kredyt hipoteczny zwracamy przede wszystkim uwagę na wysokość oprocentowania i prowizji bankowej. Warto przyjrzeć się też kosztom i warunkom ubezpieczenia pomostowego, które trzeba zapłacić za okres, zanim dojdzie do wpisania długu w księdze wieczystej nieruchomości, czyli ustanowienia hipoteki.
Encyklopedia wiedzy o nieruchomości
Księga wieczysta zawiera zestaw informacji opisujących nieruchomość, ważnych z punktu widzenia jej właściciela (obecnego lub potencjalnego). Są tu więc dokładne dane na temat jej adresu, określenie numeru działki, wskazanie osób mających tytuł prawny do nieruchomości (np. właścicieli). Są też wpisane ograniczenia praw rzeczowych mające wpływ na możliwość rozporządzania nieruchomością (np. prawo przejazdu/przechodu, czyli obowiązek udostępnienia przez właściciela działki jej terenu określonym osobom), w tym te określające prawa i roszczenia innych osób fizycznych czy prawnych.
Można więc powiedzieć, że księga wieczysta to swoista encyklopedia wiedzy nt. danej nieruchomości. Informacje ułożone są w czterech działach, z których najwięcej mówi się o czwartym, gdyż to właśnie w nim umieszczane są wpisy dotyczące zabezpieczeń ustanowionych na danej nieruchomości (w potocznym języku mówi się o „ustanowieniu hipoteki”). Zawarte tutaj dane są podstawą dochodzenia roszczeń przez wierzycieli z tytułu udzielonego kredytu.
Ryzyko wierzyciela
Każdy proces kredytowy czy pożyczkowy wiążę się z pewnym ryzykiem dla wierzyciela, że dłużnik nie odda pożyczonych pieniędzy. Stąd mniej lub bardziej drobiazgowa ocena wiarygodności i zdolności kredytowej klienta, która przekłada się na „cenę”, atrakcyjność warunków kredytu/pożyczki. Łatwo się domyślić, że im stabilniejsze i wyższe dochody wnioskującego o finansowanie, im informacje na temat jego historii kredytowej zawarte w różnych rejestrach są pełniejsze i wskazują, że rzetelnie wywiązuje się ze spłaty zobowiązań, tym lepsze warunki kredytu/pożyczki uzyska taka osoba.
Ryzyko związane ze spłatą zobowiązania wiąże się nie tylko z wysokością pożyczanej kwoty, ale i okresem spłaty. W dłuższej perspektywie czasu trudno bowiem przewidzieć jakie będą dochody dłużnika, czy będzie on w stanie spłacać regularnie ustaloną ratę za kilka czy kilkanaście lat. Stąd wierzyciele stosują różnego rodzaju zabezpieczenia, która mają ograniczyć ich ryzyko, np. weksel, ubezpieczenie na wypadek utraty pracy i/lub utraty życia. W przypadku, gdy kredyt dotyczy zakupu nieruchomości lub ma być ona zabezpieczeniem pożyczki na inny cel, powszechny jest wpis do księgi wieczystej.
Kilka tygodni niepewności
Z wnioskiem o wpisanie danych o roszczeniach innych osób wobec nieruchomości występuje do sądu rejestrowego jej właściciel, czyli kredytobiorca. W zależności od liczby spraw, które sąd ma do rozpatrzenia, sprawności jego działania zależy, czy sprawa zostanie załatwiona w ciągu kilku dni czy miesięcy.
W pierwszym przypadku, na mocy uzgodnień z dłużnikiem, wierzyciel może wstrzymać wypłatę pieniędzy i przekazać je dopiero po dostarczeniu wypisu z księgi wieczystej poświadczającego, że jego roszczenia zostały wpisane do działu czwartego.
Dodatkowe zabezpieczenie
Jeśli cały proces ma trwać kilka miesięcy, takie rozwiązanie jest nie do przyjęcia przez klienta, który chce jak najszybciej uzyskać finansowanie. Nie jest to też na rękę kredytodawcom, bo do chwili decyzji sądu nie mają oni żadnych praw do nieruchomości, ich interesy nie są dostatecznie chronione. W tej sytuacji pojawia się propozycja specjalnej formy zabezpieczenia, tzw. ubezpieczenie pomostowe. Obowiązuje ono od chwili podpisania umowy kredytowej do momentu ustanowienia hipoteki (data dostarczenia dokumentu do kredytodawcy nie ma znaczenia). W razie, gdyby klient nie uzyskał wpisu do księgi wieczystej i nie oddał otrzymanych pieniędzy, to zostaną one zwrócone wierzycielowi przez towarzystwo ubezpieczeniowe. To z kolei będzie mogło wystąpić z tzw. regresem ubezpieczeniom do dłużnika i domagać się od niego spłaty długu.
Polisa zabezpiecza interesy wierzyciela, ale jej koszty ponosi dłużnik. Składka ubezpieczenia doliczana jest do kolejnych rat kredytu. Tak więc w interesie klienta jest, by wpis w księdze wieczystej został dokonany jak najszybciej, by nie ponosił dodatkowych kosztów.
Inna możliwość, to podniesienie przez kredytodawcę wysokości marży kredytu. Takie rozwiązanie stosuje się bardzo często w sytuacji, gdy nie jest możliwe ustanowienie hipoteki, gdyż nieruchomość jeszcze fizycznie nie istnieje, jest dopiero w trakcie budowy, w związku z czym wydzielenie lokalu, ustanowienie dla niego księgi wieczystej, nie jest jeszcze możliwe.
Każda złotówka jest ważna
Oceniając atrakcyjność kredytu hipotecznego trzeba zwracać uwagę nie tylko na jego warunki (np. wysokość oprocentowania, prowizji bankowej), ale i na wszelkie koszty z nim związane (opłata za rozpatrzenie wniosku, zestaw dokumentów dochodowych, które należy dostarczyć, zakres i koszty różnego rodzaju zabezpieczeń wymaganych przez wierzyciela). Naturalne jest, że kredytodawca stoi na nieco silniejszej pozycji, bo to on dysponuje pieniędzmi, a klient „jest w potrzebie”, ale z drugiej, strony konkurencja na rynku finansowym jest tak duża, że warto poszukać atrakcyjnej oferty dopasowanej do swoich potrzeb.
Warto też przypomnieć, że przed podpisaniem umowy warto ją dokładnie przeczytać zwracając uwagę na wszelkie niejasności, prosząc doradcę kredytowego o wyjaśnienie wszelkich wątpliwości. Dobrą praktyką jest udostępniania klientom umowy do wglądu, by mogli ją spokojnie przeczytać, skonsultować jej zapisy z zaufanym prawnikiem, sprawdzić, czy jakieś sformułowania nie znajdują się na liście klauzul zakazanych prowadzonej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
