Ustawa dotycząca możliwości skorzystania z tzw. rządowych wakacji kredytowych wprowadzonych z rosnącymi stopami procentowymi została sformułowana tak ogólnie, że pojawiają się liczne pytania i wątpliwości. Przygotowaliśmy odpowiedzi na te najczęściej się pojawiające.
Obowiązujące od 29 lipca 2022 r. przepisy pozwalają na zawieszenie rat kredytów hipotecznych w złotych polskich zaciągniętych przed 1 lipca 2022 r. na zakup nieruchomości w celu zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych. Z tej możliwości można skorzystać po dwa razy w II i III kwartale 2022 r. oraz jeden raz w każdym z kwartałów 2023 r.
Przesunięcie na koniec okresu kredytowania zawieszonych rat z pewnością stanowi dużą ulgę dla wielu kredytobiorców. Nieprecyzyjne zapisy ustawowe rodzą jednak wiele pytań, czy w określonych sytuacjach można skorzystać z wakacji kredytowych.
Zapisy w umowie kredytowej
* Umowę o kredyt hipoteczny została podpisana w czerwcu 2022 r., ale środki zostaną uruchomione dopiero w IV kwartale. Czy w III kwartale można skorzystać z wakacji kredytowych?
O zawieszenie spłaty rat można ubiegać się, jeśli formalności zostały dopełnione przed 1 lipca 2022 r., więc w tym przypadku warunek został spełniony. Natomiast skorzystanie z tego uprawnienia będzie możliwe dopiero po udostępnieniu środków.
* Czy bank może zmienić warunki kredytu hipotecznego z okresowo stałym oprocentowaniem i zapisać, że po skorzystaniu z wakacji kredytowych automatycznie będzie obowiązywało oprocentowanie zmienne?
Na mocy ustawy dotyczącej tzw. rządowych wakacji kredytowych kredytodawca nie ma możliwości zmiany warunków zobowiązania. Taka opcja może być zastrzeżona w warunkach umowy dotyczącej „zwykłych” wakacji kredytowych wynikających z obowiązujących na co dzień przepisów.
* Skorzystanie z wakacji kredytowych wydłuży okres kredytowania. Czy bank może pobrać opłatę za wygenerowanie nowego harmonogramu, przedłużenie okresu spłaty?
Nie, zgodnie z ustawą przesunięcie zawieszonych rat na koniec okresu kredytowania następuje automatycznie, nie jest konieczne podpisywanie aneksu do umowy kredytowej i w związku z tym kredytodawcy nie mają prawa pobierać z tego tytułu żadnych opłat.
* Czy zaległość w spłacie kredytu ma wpływ na możliwość skorzystania z wakacji kredytowych?
Ustawa nie wspomina nic na ten temat, więc należy przyjąć, że opóźnienie w spłacie kredytu nie wpływa na prawo kredytobiorcy do zawieszenia rat.
* Czy możliwe jest zawieszenie rat w przypadku kredytu mieszkaniowego z dopłatami z Banku Gospodarstwa Krajowego?
Tak, ustawa nie wyklucza takiej możliwości.
* Czy można złożyć jeden wniosek, w którym od razu określi się 8 miesięcy, w których chce się skorzystać z wakacji kredytowych?
Tak, jest to możliwe, choć sygnały płynące od kredytobiorców wskazują, że banki mają różne podejście do tego, niektóre kwestionują taką możliwość.
Zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych
* Żona z mężem zaciągnęli kredyt na zakup mieszkania, w którym mieszka ich córka. Czy przysługują im wakacje kredytowe?
Ustawa przyznaje takie prawo w przypadku kredytów wziętych na zakup nieruchomości w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, ale nie precyzuje, jak banki mają to weryfikować, nie daje im też żadnych praw w tym zakresie. Trzeba jednak zaznaczyć, że wniosek o skorzystanie z wakacji kredytowych musi zawierać klauzulę o spełnieniu warunków ustawowych, które to oświadczenie jest składane pod groźbą odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdziwych danych.
* Jeśli kredytobiorca spędza w mieszkaniu kilku dni, gdy przyjeżdża do Polski, to czy może on skorzystać z wakacji kredytowych?
Ustawa nie precyzuje pojęcia własne potrzeby mieszkaniowe, nie wymaga zamieszkiwania w lokalu. Wydaje się, że można przyjąć, iż w opisanej sytuacji spełniona jest intencja ustawodawcy, bo mieszkanie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych podczas pobytu w Polsce.
* Małżeństwo i ich córka zaciągnęli kredyt na mieszkanie, w którym docelowo ma zamieszkać córka, ale mieszka ona nadal z rodzicami, a kredytowana nieruchomość jest wynajmowana. Czy spełniony jest wymóg zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych?
Na to pytanie nie sposób znaleźć jednoznaczną odpowiedź w ustawie. Żaden z jej artykułów nie mówi, czy liczy się intencja kredytobiorców czy stan faktyczny.
Dwa kredyty, ile wakacji?
* Pan Nowak jest współkredytobiorcą kredytu wziętego przez jego partnerkę, a ona występuje w tej samej roli w zobowiązaniu zaciągniętym przez pana Nowaka. Oba kredytu są na tę samą nieruchomość. Czy każde z nich może skorzystać z wakacji kredytowych?
Nie, gdyż ustawa mówi, że wakacje kredytowe przysługują tylko odnośnie jednego kredytu zaciągniętego w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Zawieszenie rat w jednej umowie „zablokuje” możliwość skorzystania z tej możliwości przy drugiej, gdyż współkredytobiorcy są równoprawnymi stronami umowy.
* Kredytobiorca dwa kredyty hipoteczne: jeden na zakup działki budowlanej, a drugi na budowę na niej domu. Oba są w tym samym banku, ale wzięte w różnym okresie. Czy przysługują mu wakacje kredytowe w przypadku każdego z nich, skoro dotyczą tej samej inwestycji?
Niestety nie, zawieszenie rat może dotyczyć tylko jednego zobowiązania, więc trzeba wybrać jedno z nich, najlepiej to z wyższą ratą.
Nadpłata kredytu
* Kredytobiorca nadpłacił kredyt i jeszcze przez kilka miesięcy powinienem spłacać tylko odsetki. Co w takiej sytuacji?
Ustawa mówi o zawieszeniu całości rat. Dlatego należy wystąpić do banku o ustalenie nowego harmonogramu spłaty zobowiązania uwzględniającego obecny stan zadłużenia i po jego otrzymaniu złożyć wniosek o wakacje kredytowe.
* Co zrobić, po nadpłaceniu kredytu pieniędzmi zaoszczędzonymi dzięki wakacjom kredytowym – zmniejszyć ratę czy skrócić okres kredytowania?
Decyzja zależy od indywidualnej sytuacji kredytobiorcy, dokonanej przez niego oceny perspektyw jej rozwoju. Jeśli dotychczasowa rata była obciążeniem dla domowego budżetu, to warto pomyśleć o jej obniżeniu, by zyskać bufor finansowy na ewentualną podwyżkę stóp procentowych czy nieprzewidziane wydatki. Przy podejmowaniu decyzji przyda się kalkulator przygotowany przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który pokazuje kwoty, jakie kredytobiorca może zaoszczędzić w obu wariantach postepowania.
Wakacje kredytowe w praktyce
Najwięcej wątpliwości z pewnością budzi kwestia zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Prawnicy na ogół wskazują na możliwość bardzo szerokiego interpretowania tego sformułowania, mówią o intencji z jaką kredytobiorca zawierał umowę kredytową, ale nie widzą konieczności, by była ona już zrealizowana. Podkreślają przy tym, że zapis ustawowy w żaden sposób nie może być łączony z kwestią zameldowania, bo możliwe jest mieszkanie bez meldunku, a zameldowanie nie zmusza do mieszkania w danym lokalu.
Trzeba też zwrócić uwagę, że ustawa nie daje bankom żadnych narzędzi do kontrolowania stanu faktycznego, choć wymaga od kredytobiorców złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej za podanie nieprawdziwych danych.
