Myśląc o zaciągnięciu kredytu hipotecznego trzeba brać pod uwagę nie tylko swoją zdolność i wiarygodność kredytową, ale zgromadzić choć część potrzebnej kwoty, czyli tzw. wkład własny. Im będzie on wyższy, tym lepsze warunki finansowania zostaną nam zaproponowane.
Obowiązek wniesienia wkładu własnego wynika z obowiązującej od 2014 r. Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. Standardowo powinno to być 20% wartości kupowanej nieruchomości. Dopuszczalne jest wniesienie 10-procentowego wkładu własnego, ale wówczas na ogół banki wymagają tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Spójrzmy na różne możliwości pokazania bankowi, że dysponujemy własnymi środkami, z których pomocą możemy kupić nieruchomość
Własne oszczędności
Podstawowym sposobem zgromadzenia wkładu własnego jest oczywiście oszczędzanie. Łatwiej się do niego zmusić, gdy potraktujemy odkładaną kwotę jako zobowiązania, które bezwzględnie musimy uiścić. Z pomocą w tym zakresie przychodzą banki, oferując programy systematycznego oszczędzania lub programy automatycznego oszczędzania.
W tych pierwszych klient samodzielnie decyduje, jaką kwotę chce co miesiąc odkładać, a potem we wskazanym przez niego dniu wykonywany jest przelew danej kwoty na konto oszczędnościowe lub plan systematycznego oszczędzania.
Odmianą tego pomysłu jest automatyczne odkładanie „resztówek” z dokonywanych płatności. W tym przypadku kwota przelewu lub transakcji kartą zaokrąglana jest na ogół do pełnych złotówek (np. 10 zł) a naddatek przekazywany na specjalny rachunek oszczędnościowy. Klient może też zdecydować się na odkładanie określonego procentu realizowanej transakcji lub konkretnej kwoty.
Odłożenie w ten sposób co miesiąc ok. 200 zł nie jest żadnym wyzwaniem. Banki starają się, by rachunki, na które trafiają automatycznie odkładane pieniądze były lepiej oprocentowane niż standardowe konta oszczędnościowe, co w połączeniu z comiesięczną kapitalizacją odsetek pozwala przyspieszyć oszczędzanie
Inny pomysł to przestrzeganie złotej zasady finansów osobistych, która mówi: „zapłać sobie, zanim zapłacisz innym”. Zgodnie z tą regułą, odłożenie założonej przez siebie kwoty powinno być traktowane jako zobowiązanie, podobnie jak płatność za prąd, gaz, czynsz, spłata karty kredytowej czy raty kredytu. Stosując się do tej reguły, po otrzymaniu wynagrodzenia należy przelać kwotę, na którą sami ze sobą się umówiliśmy na konto oszczędnościowe, rachunek inwestycyjny czy zagospodarować w inny sposób, który sprawi, że pieniądze będą pomnażane.
Oznacza to odwrócenie hierarchia ważności, która u większość ludzi wygląda następująco: rachunki, przyjemności, oszczędności. Żyjąc według niej łatwo ulec pokusie, zdecydować się na kolejne wydatki odkładając oszczędzanie „na później”.
Kapitał z PPK
Ciekawym, pomysłem zgromadzenia wkładu własnego jest oszczędzanie w ramach Pracowniczego Planu Kapitałowego (PPK). Podstawową funkcją odkładania pieniędzy w PPK jest gromadzenie dodatkowych środków na okres po zakończeniu aktywności zawodowej, ale istnieje możliwość wycofania ich wcześniej.
Pracodawcy są zobowiązani do wdrożenia PPK z wybraną wspólnie z załogą instytucją finansową. Nie muszą tego robić mikroprzedsiębiorcy (jeśli wszyscy zatrudnieni zrezygnują na piśmie z przystąpienia do PPK), firmy prowadzące Pracownicze Programy Emerytalne (PPE) oraz osoby samozatrudnione.
Na oszczędności składają się pracownik (min. 2% wynagrodzenia) i pracodawca (nie mniej niż 1,5% pensji pracownika). Do tego dochodzą środki z budżetu państwa – 250 zł wpłaty powitalnej oraz 240 zł dopłaty rocznej.
Przepisy pozwalają, by w dowolnym momencie sięgnąć po zgromadzone w ten sposób pieniądze i przeznaczyć je na dowolny cel. Nie jest to jednak zbyt opłacalne, gdyż tracimy wówczas dopłaty z budżetu państwa a 30% środków wpłaconych przez pracodawcę trafia na nasze subkonto w ZUS.
Istnieją dwie możliwości, by nie ponieść tych kosztów. Pierwsza, to wycofanie do 25% zgromadzonych pieniędzy w związku z ciężką chorobą (swoją, współmałżonka lub dziecka) wymienioną w ustawie o PPK. Druga – przeznaczenie środków z PPK na wkład własny przy zaciąganiu kredytu hipotecznego na zakup domu lub mieszkania, albo działki, na której powstanie dom. Z tej opcji można skorzystać tylko raz i jest ona dostępne dla osób, które w dniu składania wniosku o zwrot środków nie ukończyły 45 r.ż. Dopuszczalne jest wypłacenie wszystkich zgromadzonych pieniędzy, ale trzeba je zacząć oddawać najpóźniej po upływie 5 lat od ich otrzymania i zakończyć spłatę w ciągu max. 15 lat.
Wpłaty na IKE lub IKZE
Nie ma przeszkód, by wkładem własnym były środki zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym (IKE) lub Indywidualnym Koncie Zabezpieczenia Emerytalnego (IKZE). Z IKE można uzyskać część lub wszystkie zaoszczędzone pieniądze, przy czym nie dostaniemy na konto całej sumy. Podmiot prowadzący IKE jest bowiem zobowiązany do przekazania 30% wpłaconych składek na subkonto posiadacza IKE w ZUS. Zwrot kapitału z IKZE może być tylko w całości. Decydując się na ten krok, trzeba pamiętać o obowiązku wykazania otrzymanej kwoty w rocznym zeznaniu podatkowym (jako przychód z innych źródeł), co może się wiązać z wejściem w kolejny próg podatkowy i koniecznością zapłacenia wyższego podatku.
Oszczędzanie na Koncie Mieszkaniowym
W lipcu 2023 r. ruszył adresowany do osób, które nie ukończyły 45 r.ż. i nie miały dotąd mieszkania rządowy program Pierwsze Mieszkanie. Jego elementami są Bezpieczny Kredyt 2% (czyli kredyt z dopłatami państwa) i Konto Mieszkaniowe (jego założenie wiąże się z zobowiązaniem do systematycznego oszczędzania w okresie od 3 do 10 lat).
Możliwe jest skorzystanie z Bezpiecznego Kredytu 2%, jak i Kredytu Mieszkaniowego, przy czym trzeba pamiętać, że ten pierwszy będzie udzielany do 2027 r., a systematyczne oszczędzanie musi trwać min. 3 lata, co oznacza, że Konto Mieszkaniowego trzeba założyć najpóźniej w 2024 r.
Konto może otworzyć osoba, która nie ma i nie miała mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Przepisy dopuszczają jego otwarcie także przez osobę posiadającą lokal i mieszkającą w nim przynajmniej z dwójką dzieci, własnych lub przysposobionych. W tym przypadku obowiązują limity wielkości mieszkania, zależne od liczby dzieci: Nie może być ono większe niż 50 m. kw. przy dwójce dzieci, 75 m. kw. przy trójce, 90 m. kw. przy czwórce; przy większej liczbie dzieci nie ma ograniczeń metrażu.
Z Konta Mieszkaniowego może skorzystać osoba, która uzyskała prawo do mieszkania w drodze dziedziczenia już w trakcie oszczędzania albo ma prawo do lokalu, który został wyłączony z użytkowania w związku z katastrofą budowlaną lub klęską żywiołową. Gdyby do dziedziczenia prawa do lokalu doszło przed rozpoczęciem oszczędzania na Koncie Mieszkaniowym, to też można na nim gromadzić środki, o ile współwłasność odnosiła się do udziału w jednym domu lub mieszkaniu w udziale nie wyższym niż 50%.
Na Konto Mieszkaniowe trzeba wpłacać co miesiąc od 500 zł do 2 tys. zł, nie ma konieczności deklarowania stałej kwoty. Ważne, by w trakcie roku odnotowano przynajmniej 11 wpłat po min. 500 zł, gdyż tylko wtedy można otrzymać Premię Mieszkaniową od państwa. Jej wysokość uzależniona jest od rocznego wskaźnika inflacji lub zmiany wartości ceny 1 m. kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. Premia naliczana jest corocznie, wypłacana jednorazowo, wybierany jest wskaźnik korzystniejszy dla oszczędzającego. Oszczędności są dodatkowo oprocentowane zgodnie z ofertą banku (część z stosuje promocyjne oprocentowanie w pierwszych miesiącach oszczędzania), przy czym odsetki są zwolnione z podatku od zysków kapitałowych, tzw. podatku Belki.
Wspomniane benefity przysługują wyłącznie w przypadku wypłaty odłożonych środków na zakup pierwszego mieszkania/domu lub budowę tego drugiego, sfinansowanie części kosztów inwestycji prowadzonej w ramach kooperatywy mieszkaniowej lub ustanowienie spółdzielczego prawa do lokalu, wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej, partycypację w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej albo Towarzystwie Budownictwa Społecznego, nabycie prawa własności działki lub jej części w celu budowy na niej domu jednorodzinnego.
Zgromadzone środki trzeba wydać na wspomniane wyżej cele w ciągu 5 lat od zakończenia oszczędzania.
Inne możliwości
Przepisy nie wymagają, by wkład własny był w całości wniesiony w gotówce. Możliwe jest by była nim inna nieruchomość, własna lub osób trzecich (np. rodziców), które wyrażą na to zgodę. Jej wartość musi być wyższa niż wymagana wysokość wkładu własnego i nieruchomość nie może być już obciążona hipoteką.
Rozważając taki pomysł trzeba pamiętać o dodatkowych kosztach – wycenie przez bank proponowanej nieruchomości, sprawdzeniu jej stanu technicznego oraz ustanowieniu hipoteki także na tej nieruchomości.
Nie można wykluczyć, że bank będzie wymagał, by właściciel nieruchomości będącej wkładem własnym został współkredytobiorcą, a co za tym idzie ponosił odpowiedzialność za spłatę zaciąganego zobowiązania.
Jak widać, komplikacji jest dość sporo. Wskazane jest więc przeliczenie, czy wspomniane dodatkowe wydatki nie przewyższą kwoty o jaką wzrośnie koszt kredytu, gdy skorzystamy z wymaganego przez bank ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
